Кадастровая стоимость

Определение и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, переоценка, оспаривание и снижение кадастровой стоимости земли, пересмотр кадастровой стоимости и снижение земельного налога, случаи, при которых возможно изменение кадастровой стоимости и какие документы необходимы для подачи иска.

Определение и оспаривание кадастровой стоимости — наиболее важные моменты в урегулировании земельных отношений. Понятие кадастровой стоимости содержит в себе нормативную цену земельного участка, рассчитываемую исходя из месторасположения земли и её категории. Определение кадастровой стоимости производят с периодичностью раз в пять лет. Полученные результаты своевременно вносятся в государственный кадастр недвижимости. При возникновении необходимости расчёта суммы, составляющей налог на землю, и упорядочивания сделок аренды или купли-продажи определение кадастровой стоимости играет наиболее важную роль.

Нормативная, рыночная и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земли напрямую связана с рыночной и нормативной стоимостью. Нормативная стоимость необходима в случаях, когда невозможно определение кадастровой стоимости. Она применяется для получения банковского залога за земли, при выкупе земель и т. д. В свою очередь рыночная стоимость используется для продажи и покупки земельных участков на рынке, где совершаются сделки по продаже вторичных земельных участков. Она определяется соотношением уровня спроса и предложения на рынке по продаже земельных участков в настоящий временной промежуток.

Как определяется кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости производится в несколько этапов:

субъект РФ, к которому относятся участки земли, подвергшиеся определению стоимости, принимает решение об их оценке;
управление Росреестра подаёт список всех земельных участков, нуждающихся в кадастровой оценке;
определяются важные характеристики каждого участка: площадь земли, расположение, информация о строениях;
специальная оценочная организация рассчитывает удельную кадастровую стоимость для всех кварталов по видам их разрешённого использования;
составляется нормативный акт субъекта РФ, необходимый для утверждения конечной оценки;
результаты заносятся в систему кадастрового учёта.
При использовании неверных сведений для оценки земли она может подвергнуться оспариванию и переоценке кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости

Целесообразность оспаривания кадастровой стоимости появляется в случаях, когда затрагиваются интересы собственников земли. Весомым предлогом для пересмотра кадастровой стоимости является использование ложных и заведомо неверных сведений о стоимости и характеристиках земельного участка, которые были сообщены для проведения расчёта его стоимости, и наличие существенного дисбаланса между его стоимостью на рынке и кадастровой оценкой.

К органам, которые могут решить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости земли, относятся комиссия, занимающаяся пересмотром спорных вопросов по кадастровой оценке, и непосредственно судебные органы.

Этапы оспаривания кадастровой стоимости земли:

Обращение в комиссию и подача заявления.
Комиссия рассматривает заявление.
Принятие окончательного решения.
Отправление уведомления с сообщением о решении просителю и органам местного самоуправления.
При подаче заявления в специализированную комиссию, необходимо приложить справку о необходимости переоценки кадастровой стоимости земельного участка, основание на подачу заявления — недостоверность сведений о земле, копию свидетельства, которое подтверждает право собственности и владение землёй, заключение оценщика, полученное по результатам экспертизы.

Пересмотр кадастровой стоимости чаще всего приводит к пересмотру и существенному изменению кадастровой стоимости земли.

Изменение кадастровой стоимости земли

Случаи, при возникновении которых возможно изменение кадастровой стоимости земли:

при существенных переменах в важных характеристиках участка, например, при изменении границ или площади, переводе земли в другую категорию;
при явном завышении реальной кадастровой стоимости и наличии ошибок в документах.
В случае расхождения кадастровой стоимости земли и её реальной рыночной цены всегда есть перспективы для снижения кадастровой стоимости земельного участка. Такие ошибки рассматриваются и оспариваются в судебном порядке или налагают административную ответственность и влекут последствия в виде изменения кадастровой стоимости земли.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Актуальность переоценки кадастровой стоимости земельного участка стала увеличиваться с 2011 года.

Если возникает ситуация сознательного завышения стоимости земли, то увеличивается и сумма выплачиваемого земельного налога и стоимость регулярной арендной платы. Соответственно снижение кадастровой стоимости земельного участка обеспечивает серьёзную экономию для владельца или арендатора.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка происходит путём выяснения его истинной рыночной стоимости во время оформления кадастровой стоимости земель.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка происходит по схеме:

независимый оценщик определяет истинную рыночную стоимость земли;
эксперт СРО выдаёт позитивное заключение на основании отчёта оценщика;
составляется и подаётся исковое заявление;
при необходимости организуют судебную экспертизу;
в ГКН вносятся правильные сведения о стоимости земли на рынке.
Снижение земельного налога зачастую является положительным следствием от правильно состоявшейся переоценки кадастровой стоимости земельного участка.

Плюсы, которые получает собственник или арендатор при проведении пересмотра кадастровой стоимости:

снижение выкупной стоимости земли при приобретении ее в собственность;
существенное снижение арендной платы за эксплуатацию земельного участка;
необходимость оплаты меньшей суммы налога для собственника.
Снижение земельного налога возможно в 2–5 раз. Кратность его уменьшения зависит от категории, в которой находится земля, её месторасположения и других факторов и результатов пересмотра кадастровой стоимости.